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      重磅!央行、銀保監會聯合出手,房貸"降息"20個基點!50萬貸款可省2萬利息,影響有多大?

      重磅!央行、銀保監會聯合出手,房貸"降息"20個基點!50萬貸款可省2萬利息,影響有多大?

      2022-05-16 10:00:07


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      重磅!央行、銀保監會聯合出手,房貸"降息"20個基點!50萬貸款可省2萬利息,影響有多大?




      5月15日,央行、銀保監會宣布下調商業性房貸利率,首套房貸利率為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點。通知主要針對新發放商業性個人住房貸款,存量商業性個人住房貸款利率仍按原合同執行。

      政策調整后,全國層面首套住房商業性個人住房貸款利率下限由不低于相應期限LPR調整為不低于相應期限LPR減20個基點(按4月20發布的5年期以上LPR計算為4.4%),如所在城市政策下限和銀行具體執行利率跟隨全國政策同步下調,居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時,利息支出會有所減少。

      據測算,按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算,利率下調20個基點,平均每月可減少月供支出約60元,未來30年內共減少利息支出約2萬元。

      業內人士認為,降低住房貸款利率反映了刺激房地產市場需求的意圖,有利于降低住房購置成本,有利于刺激需求邊際改善。結合近期各地政策持續放松,包括降低首付、降低房貸利率、松綁限售、放松限購等政策在一起,將為5月中下旬以及后續市場交易的活躍創造更好的條件,預計一些市場交易行情疲軟的城市,將基于差別化的信貸政策工具,積極開展更寬松的房貸政策。

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      央行、銀保監會下調全國首套房貸利率

      5月15日,央行、銀保監會聯合發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》。

      通知要求:

      一、對于貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點,二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行(根據2019年央行發布的關于個人住房貸款利率安排,二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點)。

      二、在全國統一的貸款利率下限基礎上,人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則,指導各省級市場利率定價自律機制,根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求,自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

      對于下調首套房貸利率的原因,央行表示,個人住房貸款利率政策是房地產長效機制和差別化住房信貸政策的重要內容。為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實房地產長效機制,支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善型住房需求,促進房地產市場平穩健康發展,按照國務院有關部署,人民銀行、銀保監會聯合發布通知,明確商業性個人住房貸款利率政策下限調整有關事項。

      對于通知對于居民家庭有什么影響?有專家對券商中國記者表示,通知主要針對新發放商業性個人住房貸款,存量商業性個人住房貸款利率仍按原合同執行。政策調整后,全國層面首套住房商業性個人住房貸款利率下限由不低于相應期限LPR調整為不低于相應期限LPR減20個基點(按4月20發布的5年期以上LPR計算為4.4%),如所在城市政策下限和銀行具體執行利率跟隨全國政策同步下調,居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時,利息支出會有所減少。

      “按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算,利率下調20個基點,平均每月可減少月供支出約60元,未來30年內共減少利息支出約2萬元?!鄙鲜鰧<曳Q。

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      降低購房成本,更好滿足首套購房需求



      中泰證券研究所政策組負責人、首席分析師楊暢表示,降低住房貸款利率反映了刺激房地產市場需求的意圖。4月29日中央政治局會議提出,“疫情要防住、經濟要穩住、發展要安全”,尤其是提出要“促進房地產市場平穩健康發展”,現階段房地產市場需求相對偏弱,通過降低住房貸款利率,有利于降低住房購置成本,有利于刺激需求邊際改善。

      另外,楊暢認為,降低住房貸款利率有利于消除利率剪刀差。自2021年1月以來,首套房與二套房貸款市場平均利率持續回升,近期盡管回落,但仍然高于2021年水平。需要注意的是,個人住房貸款利率仍然明顯高于一般貸款加權平均利率水平,而個人住房貸款相較于一般企業貸款,資產質量更好、還款風險更低,但承受了較高的風險溢價。因此,現階段降低住房貸款利率,有利于改變不同質量資產利率的剪刀差。

      楊暢同時指出,在刺激需求同時堅持“房住不炒”。該政策重點對首套房貸款利率進行調整,同時,該政策強調,“二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行”,拉大了首套房與二套房貸款利差,在刺激首套房需求釋放的同時,有利于避免加大投資投機性需求。

      楊暢認為,因城施策有利于精準調控。該政策強調“各城市自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限”,對于部分人口流入數量較大,住房具有剛性需求的城市,可以結合自身情況采取不同的加點方式,有利于對需求釋放進行精準調控,防止產生房價快速上行的壓力。

      易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為,此次央行首次對于差別化房貸政策發布專門文件,充分體現了當前房貸持續發力、扭轉近期房地產交易行情頹廢態勢的決心。此次下調房貸利率會產生四個重要的影響。一是有助于引導地方政府和銀行機構進一步調整貸款政策,尤其是在房貸利率方面,能降則降、能低則低,充分為低成本購房落實優惠政策。二是有助于引導房企積極推盤和銷售,尤其是結合近期的房貸利率成本較低的優勢,鼓勵房企積極銷售,充分帶動房地產交易行情的活躍。三是有助于進一步降低購房者的成本,同時結合近期各地政策持續放松的工作,客觀上可以進一步促進購房者購房壓力的減少。包括降低首付、降低房貸利率、松綁二手房限售、松綁限購等政策在一起,將為5月中下旬以及后續市場交易的活躍創造更好的條件。四是有助于各地基于實際情況開展房地產貸款工作,一些市場交易行情疲軟的城市,將基于差別化的信貸政策工具,積極開展更寬松的房貸政策。

      央行金融市場司司長鄒瀾近日表示,我國房地產市場區域特征明顯,個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則,采用了全國、城市、銀行三層的定價機制。以利率下限為例,全國層面首套房貸利率不得低于相應期限的LPR,二套房貸利率不得低于相應期限LPR加60個基點,這是全國都要遵守的下限政策;人民銀行各省分支機構按照因城施策原則,指導省級市場利率定價自律機制,在全國政策下限基礎上,確定轄內每個城市的貸款利率加點下限,這是本城市范圍內都要遵守的下限,實踐中,多數城市直接采用了全國下限,沒有額外再做加點要求;銀行結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等,明確利率的定價規則,在各城市利率政策下限基礎上,合理確定每筆貸款的具體加點數值,這是完全市場化的經營決策。

      “近期,房貸利率下調主要是發生在銀行層面。3月份以來,由于市場需求減弱,全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況,自主下調了房貸利率,平均幅度在20個到60個基點不等?!编u瀾稱,此外,部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調控要求,根據城市實際情況,在全國政策范圍內,下調了本城市首付比例下限和利率下限,這是城市政府、銀行根據市場形勢和自身經營策略,做出的差別化、市場化調整,適應了房地產市場區域差異的特征。



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